社宅管理代行会社ガイド » 社宅制度の基礎知識をおさらい » 保有形態による違い

保有形態による違い

社宅

社宅制度の保有形態による違い(社有社宅・借り上げ社宅)について解説しています。

社宅には2つのタイプがある

一口に社宅と言っても、現在は保有形態の違いにより借り上げ社宅と社有社宅の2タイプがあります。

借り上げ社宅

借り上げ社宅は、民間の賃貸物件を会社が借りて従業員に貸し出す社宅です。自社では社宅という不動産は保有せず、オーナーは会社と無関係の個人家主や別会社になります。

メリットは、立地や間取りなどを自由に選べて維持管理の負担が少ない、家賃を経費計上できるので節税になるなど。デメリットは、長期契約を結んで途中解約すると違約金が発生する可能性があることです。

借り上げ社宅について詳しく見る>>

社有社宅

社有社宅とは、土地・建物を会社が保有している社宅のことです。会社にとっては資産の一つで、借り上げ社宅のように月額賃料は発生しませんが、固定資産税がかかります。

自社保有なので、社宅として使わずに賃貸住宅にして家賃収入を得るといったことも可能ですが、建物が老朽化すると管理費・修繕費が増え、稼働率が低下すると資産価値が下がってしまうというデメリットがあります。

社有社宅について詳しく見る>>

それぞれの管理労力とコスト

社宅の立地と間取り
社有社宅 選択できない
借り上げ社宅 社員の要望や状況に応じて選択できる
初期投資
社有社宅 規模にもよるが、大きな投資が必要
借り上げ社宅 低額で済む
節税
社有社宅 固定資産税が発生する
借り上げ社宅 固定資産税がかからない、賃料を福利厚生費として計上できる
物件探し
社有社宅 最初のみ
借り上げ社宅 物件探しに費やす工数が都度発生/font>
月額賃料
社有社宅 月額賃料はかからない
借り上げ社宅 物件オーナーへの賃料が発生する
維持管理費・修繕費
社有社宅 建物の破損や老朽化により、管理費・修繕費が増えてくる
借り上げ社宅 借り上げ時の契約にもよるが、大きな経費はかからない
資産価値
社有社宅 会社の資産となる
借り上げ社宅 資産とは見なされない
老朽化
社有社宅 リフォーム代や修繕費の負担が大きくなる
借り上げ社宅 借り換えにて対応できるので、老朽化を心配する必要はない
退去、途中解約
社有社宅 違約金はかからないが、稼働率の低下が生じる
借り上げ社宅 借り換えにて対応できるので、老朽化を心配する必要はない

社有社宅と借り上げ社宅では、管理面と費用面の違いが大きいことがわかります。しかし、この違いをどう捉えるかによって、どちらによりメリットを感じるかが分かれるところです。

まず、社有住宅を選択するにあたっては、やはり大規模な初期投資が必要になる点は大きなネックとなるでしょう。

新築と中古物件ではかかる費用に差はありますが、どちらもまとまった金額が必要であることに変わりはありません。また、取得後は固定資産税の支払いも必須です。

社有社宅は、自社物件であるため賃料などの費用はありませんが、老朽化などによる修繕費用の負担が発生することも考えておく必要があります。

社有社宅を持っていた企業の中には、そうした費用負担をなくすために、借り上げ社宅に移行するケースも珍しくなくなっています。

社有社宅のメリットとしては、自社物件であることから、空き部屋があれば文字通りすぐに入居が可能な点が大きいでしょう。

また、物件に応じた資産としての価値もあります。土地も一緒に所有している場合は、より大きな資産価値があります

ただ、すでに存在しているということは、他の選択肢がないということでもあります。

さらに、事業所が移転する場合でも社宅も一緒に移転というわけにはいかないことが多いでしょう。そのため、通勤時間が大幅に長くなってしまうことも考えられ、通勤交通費のコストアップも考えなければいけません。

一方、借り上げ社宅の大きなメリットは、そのときに必要な部屋を借りるだけで良いことです。つまり、費用面では最小限に抑えることができます。社有社宅の場合は、入居する従業員がいてもいなくてもほぼ同じだけのコストがかかります。

しかし、借り上げ社宅なら、借りるまでは賃料などは発生しませんし、不要になった部屋のコストは0です。敷金を入れている場合は、その返還も見込めます。

トータルコストを考えたとき、借り上げ社宅の優位性は大きいといえるでしょう。

借り上げ社宅と社有社宅のその他のコスト比較

地味に関係するコスト 借り上げ社宅 社有社宅
入居者が決まるまでの維持費 不要 必要
敷金などの返還 あり なし
退去後の維持費 不要 必要
遠隔地異動によるコストアップ 転居で対応 通勤交通費増

節税効果もある借り上げ社宅

ここまでみてきたように、借り上げ社宅制度の導入は、コスト面で大きな効果を期待できます。しかも、借り上げ社宅にすることで節税効果もあります。

借り上げ社宅に支払った会社の負担額は、経費として計上することができるためです。

借り上げ社宅の賃料は、従業員と会社がそれぞれ一定の割合で負担するのが一般的だといえるでしょう。会社は毎月の給料から、社宅の賃料を天引きし、会社負担分と合わせて貸主に支払うという形です。

借り上げ社宅の賃料支払い例

月額賃料 負担割合 本人負担 会社負担(経費)
15万円 本人60:会社40 9万円 6万円
12万円 本人50:会社50 6万円 6万円
10万円 本人40:会社60 4万円 6万円

上の表のように、会社が支払った分を経費として計上することで、節税効果が期待できます。

ただし、通常の賃貸料の50%以上を徴収しないと経費計上は認められません。表内に本人負担割合40の例がありますが、これは月額賃料の40%であり、通常の賃貸料の40%という意味ではありません。

通常の賃貸料とは、法定の計算式で求められるものです。かなり安い金額になります。

社会保険料の負担額にも影響する

借り上げ社宅の賃料を負担する形であれば節税効果がありますが、住宅問題は従業員に任せて住宅手当を支給した場合、節税効果どころか社会保険料の負担につながります。なぜなら、住宅手当は給与にあたるからです。

そのため、社会保険料の計算に関係してしまいます。家賃の支払いは福利厚生の範疇であり、社会保険と関係ありませんので、借り上げ社宅を導入したほうが費用面でのメリットが大きいといえます。

これは、従業員にも同様の効果として波及します。給与である住宅手当であれば、社会保険の計算に入るとともに、所得として所得税・住民税の計算にも入ってきます。

しかし、借り上げ社宅の賃料としての会社負担であれば、福利厚生費となるため従業員の給料の問題にはなりません。

上の表にある例で、会社負担額が6万円となっていますが、家賃として貸主に支払うか、住宅手当として従業員本人に支払うかでまるで違ってくるわけです。

金銭面だけではない借り上げ社宅のメリット

社有社宅には所有者としての責任がついてまわります。他人の所有物である借り上げ社宅を導入すれば、所有者にかかってくる責任が一切ありません。

もちろん、借主としての責任はありますが、入居者が常識的な使用をしている限りは何も問題はないでしょう。

同じ社宅であっても、社有社宅が老朽化してくれば修繕したり、今風に模様替えしたりする必要性も生じるでしょう。

借り上げ社宅なら、その都度新しい物件を選べばよいだけです。このような要素は、入居する従業員やその家族の生活の質にもかかわってくるものです。

とくに、大震災などの懸念が高まっている現状において、耐震性能が高い物件が好まれることもあるでしょう。古い社有社宅では、安心できないかもしれません。また、昔ながらの社宅族の人間関係が心配されるのも社有社宅ならではの問題です。

借り上げ社宅なら、こうした問題もありません。会社として対処しなければならないトラブルを回避する意味でも、従業員に喜んでもらう意味でも、借り上げ社宅はメリットが大きいといえます。

代行会社の利用で円滑な借り上げ社宅の導入

メリットが大きい借り上げ社宅ですが、マイナス面がないわけではありません。たとえば、社有社宅と異なり、すぐに入居できる最適な物件が簡単に見つかるという保証がないことです。

場合によっては、物件が決まるまでの間、ホテル住まいをしなければならないこともあるでしょう。

また、物件探しを誰が行うかとか、その人件費や工数の負担などを考えた場合、結構な負担になることがあります。

また、一般的には、個人契約よりも会社が責任を持って契約してくれる方が好ましいと考える貸主が多いようです。しかし、法人契約を受け付けていないマンションやアパートもあり、物件探しに難航するケースも考えられます

入居する部屋の決定に関して 借り上げ社宅 社有社宅
仮住まいとその費用 必要な場合あり 原則不要
物件探しや契約事務など 必要 不要
法人契約 不可の物件あり 無関係

もっとも、このような借り上げ社宅のマイナス面は、やり方次第でクリアできるものです。とはいえ、貴重なマンパワーを社宅事務の改善に注ぎ込むわけにもいかないでしょう。

そこで、有効な手段となるのが、社宅代行会社へのアウトソーシングです。ノウハウを蓄積している社宅代行会社を活用することで、面倒な物件探しや事務手続き関係がグッと楽になります

社内業務の効率化をより一層すすめる観点からも、社宅代行会社を選ぶ際は、物件探しの段階から一元管理してくれる業者がおすすめです。

下記比較ページでも、借り上げからトータル管理する社宅代行会社5選を物件の斡旋先から詳しく紹介しています。是非参考にして、自社に合った代行会社を選んでください。

おすすめ社宅代行会社5選

【保存版】社宅管理
代行会社まとめ
社宅制度の
基礎知識をおさらい
【必読】社宅代行
サービスを徹底解説
課題から見る社宅
代行会社の活用事例

【免責事項】
このサイトは2016年9月の情報を元に個人が作成しています。
最新の情報は各公式サイトをご確認ください。

PAGE TOP