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サブリース新法の影響

サブリース新法とは

サブリースによるトラブルを背景に、2020年12月に施行されたのがサブリース新法です。新たに定められたのは以下の3つとなります。

参考:[PDF]サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン(https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001368270.pdf)

この3つを定めることで、オーナーに正しく契約情報が伝わるとともに リスクを理解した上での契約の締結を促しています。このサブリース新法において、新たに規制が入った部分をひとつずつお伝えしていきます。

誇大広告の禁止

まずは誇大広告の禁止です。簡単にまとめると、サブリース契約のメリットを強調し、リスクを過小に見せるような内容・発言を禁止するものとなっています。

契約時と契約後の内容に違いが生じるなどのデメリットをもたらす虚偽広告についても規制の対象です。規制を受ける広告媒体としては、新聞折込や配布用のチラシ・テレビやラジオ・ホームページが該当します。中でも自社作成のホームページやチラシは業者が自由に作成できるため特に厳しい目が向けられやすくなります。

どの媒体で広告する場合も、わかりやすい表示や内容の明記・誤解をまねかないような表現をしなくてはなりません。

不当な勧誘の禁止

「不当な勧誘の禁止」とは、虚偽広告に加え、強い勧誘に対する規制をするものです。サブリース契約の判断間違いを促すようなものや、オーナー保護に欠ける行為を禁止しています。

特にオーナー保護の部分は、ガイドラインにて具体的に禁止事項が記載されています。例えば、契約の撤回に対して威迫する行為・強要や動揺させる行為・契約終結の拒絶に対して無視をする行為などは規制の対象です。

不当勧誘は誇大広告の禁止と同様に「契約以前」に発生する禁止事項です。契約締結の判断に影響を及ぼす重要な事項に関する部分であり、オーナーに対して強制的に契約を迫る行為、もしくは迷惑行為がオーナーの不利益につながると考えられます。

もちろん、定期的な賃料の見直しのようにオーナーにとってデメリットになる部分の説明不足も該当します。

重要事項の説明

サブリース新法では契約終結前に各重要事項について書面に記載することと、明確な説明が求められています。記載すべき重要事項は主に3つ。以下で詳細を解説していきます。

契約期間・更新及び解除に関する事項

契約期間の開始と終了、契約中は必ずしも家賃が固定される期間ではないといった内容の記載・ 説明が求められます。他にも契約方法の更新や、解除条件についても明確な記載と説明が必要です。

サブリース業者が行う賃貸住宅の管理内容・費用分担

業者が行う管理の内容や費用分担に関する明確な記載と説明が求められます。つまり、どういった管理を行いそれに対する費用はどれくらいか、を明確にしなくてはいけません。

サブリースでよくあるトラブルの一つとして、オーナーに請求した管理費用の内容とその実施状況が不透明だったというケースがあります。不透明な部分をつくらないように、サブリース新法によって基準を明確にしようというわけです。

サブリース業者が行う修繕費用の分担や管理の実施状況といった、今まで曖昧だった部分も十分な報告と説明が求められるようになります。

マスターリース契約の家賃の額その他賃貸条件

マスターリース契約とは、建物所有者と不動産会社(サブリース業者)との間における不動産賃貸借契約のことです。

多くのマスターリース契約はオーナー側が賃貸事業に対し深い知識を持ってないケースもあります。そのため、重要事項の説明は賃貸不動産経営管理士のような専門知識を持つものによる慎重な説明が望ましいとされています。

さらにオーナーが契約内容を十分理解するための期間も必要とされており、実際の重要事項説明書の作成についてもガイドラインに細かな指定があります。

例えば、文字の大きさやどのような場合に減額請求ができるか・必ずしもオーナーは減額請求を受け入れる必要はないといったような内容があるため、自社物件の社宅代行を考えている場合はよく確認しておきましょう。

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サブリース新法の規制対象になる業者や行為

以前の法律と比べサブリース新法では、主に業者とオーナー間の契約の明確化が義務付けられる内容になっています。サブリース新法の規制対象になる業者は、「サブリース事業者」と称する特定転貸事業者もしくは、サブリース事業の勧誘者です。

サブリース新法によると、ここで言う特定転貸事業者とは「特定賃貸借契約に基づき賃借した賃貸住宅を第三者に転貸する事業者」とされています。

また、明確さの有無に関わらずサブリース業者からの委託により勧誘を行う場合は勧誘者に該当します。一般的な管理部分のみを行う社宅代行業者であればサブリース業者や勧誘者には該当しません。その場合はサブリース新法の影響を受けるのは考えづらいでしょう。

一方、同じ社宅代行でも一括借り上げを行う場合はサブリースに該当するケースが多く、新法に則った業務の実施が必要です。他にも、宿泊者がいない・予約や募集がないような民泊、長期滞在によって生活の本拠となるウィークリーマンションなどは規制の対象になります。

サブリース契約の概要

サブリース契約とは、サブリース業者が一括借り上げしたオーナー物件を入居希望者に貸し出すことです。

言い換えれば契約や賃貸管理など賃貸経営をする上で必要なことを一括代行するようなもので、そのため入居希望者との契約の際に不動産オーナーは関わりません。不動産オーナーはサブリース契約している会社からの賃料振り込みになります。

また、サブリースの種類は実際の貸出し賃料に連動して不動産オーナーへ支払われる賃料も変動する「実績賃料連動型」と不動産オーナーへ支払われる賃料が変動しない「賃料固定型」の2つがあります。

実績賃料連動型

実績賃料連動型とは「パススルー型」とも呼ばれ、その名の通り (物件を)パスするだけでサブリース業者による家賃保証はありません。 そのため入居率が高ければ収益の増加が見込めますし、反対に入居率が低い場合は収益が低くなってしまいます。

そうなれば必然的にオーナーは自ら空室対策を行う必要があり、リスクも大きくなってしまうのです。さらに、入居率だけではなく相場変動による貸出し賃料の増減の影響も大きく受けます。

このようにリスクが大きいため、サブリース業者も積極的に採用しているわけではなく、一部の会社のみで行われています。

賃料固定型

賃料固定型とは、実績賃料連動型と正反対の契約です。オーナーへの家賃保証が設定され、それに伴い入居状況に左右されず安定した収入が見込めます。 同時にオーナー収益が相場変動の影響を受けないのがポイント。

想定以上の大きな収益は期待できませんが、実績賃料連動型よりも安定しており、収入面での心配が少ないというメリットも挙げられます。

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サブリースの問題点

社宅や賃貸契約で多く用いられるサブリースですが、過去には大きな問題点が浮き彫りとなったこともあります。 多く見られるトラブルとしては、多額の融資を受けて物件を建設した例です。

サブリース業者がオーナーに支払う家賃の減額を迫り、オーナーは借り入れ金の返済が滞るというケースです。確かに先程お伝えしたように賃料固定型であれば安定した収益が期待できます。

ですが、サブリース契約の多くは、賃料保証は最初の10年間のみと限定的で、数年ごとにオーナーに支払う賃料を見直す仕組みをとっています。この見直しのタイミングで家賃の減額を迫られてしまい、金融機関への返済が行き詰まってしまうというわけです。

このような賃料の見直しのようなオーナーにとってのリスクをサブリース業者が契約時に伝えないといったことも一部の業者ではあります。

また、伝えてはいるものの、分かりにくい説明によってオーナーが誤認してしまうケースもあります。実際に支払賃料の見直しや説明不足は大きなトラブルに発展したことも少なくありません。

 
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