借主責務のリスクを回避したい

預入敷金の管理や解約時の回収リスクなど借り上げ社宅の債務リスクを解説、社宅代行会社によって課題が解決した事例などを紹介します。

転貸方式と事務代行方式はどう違う？社宅代行会社との契約

社宅管理をアウトソースする際に注意したいのが、代行サービスの方式による違いです。

転貸方式の場合、借り上げ社宅個々の貸主や不動産会社と契約を結ぶのは代行会社で、依頼する企業は代行会社だけと社宅提供に関する契約を結ぶことになります。

事務代行方式の場合、文字通り社宅に関する契約や支払いなど事務手続きをアウトソースするもの。業務負担は軽減されますが、借り上げ社宅個々の貸主や不動産会社と契約を結ぶのは社宅を利用する企業自体になるのです。

借り上げ社宅の賃貸契約を個々の貸主や不動産会社と締結する場合、先方の与信上の信頼度はかなりバラつきが出るのが現実。

以下のような問題が起きるリスクを、物件ごとに内包しているともいえます。

借り上げ社宅において敷金などの預入金の貸し倒れは深刻な問題です。

入居者を増やしたいからと敷金を貸したり家賃の回収を甘く見ていると結局滞納が続きすべてを回収しきれないという可能性が。

会社の経営が上手くいっていない、倒産してしまったなどの場合はお金を回収することができずこちらの負債となってしまいます。

場合によってはこの貸し倒れの金額が大きすぎて赤字になってしまう、社宅を経営できなくなってしまうという事態にも。

個々の貸主、不動産会社と締結する場合は先のことまで確認しにくいので、どうしてもこのようなリスクが高まってしまうと言えます。

貸し倒れが起きた場合はその金額を経費に計上することも可能ですが、その手続きには難しい部分も多く、弁護士や税理士を介さなければならないケースも。

一人だけでこれらの手配をするのは大変ですので、社宅代行会社を利用するのがおすすめです。訴訟の手続きなどもサポートしてくれて、万が一の金銭的なトラブルにも安心です。

水漏れや騒音などのトラブルにも注意しなければなりません。

社宅で水漏れがあった場合は、その程度にもよりますが当然修繕、修理のための費用が発生します。

利用している会社が保険に入っているのであればそこから費用をまかなうことができますが、すぐに全額を受け取れないということも。

そうすると手持ちのお金でなんとかするしかなく、金銭面で苦しい思いをするハメになってしまいます。

また、騒音に関してのトラブルもこちらで解決しなければなりません。社宅内に張り紙をする、注意喚起の手紙を配る、直接騒音被害が報告されている部屋に注意しにいくなどなど…。

場合によっては注意の仕方でますますトラブルに発展してしまう可能性も考えられます。

そんなときに社宅代行会社を利用していれば、面倒な水漏れに関する手続き、騒音被害の対策もサポート、代行してくれます。

数多くの社宅を管理していてそこまで手がまわらない！という場合にも大変役立ちますよ。

従業員が社宅から退去する際、原状回復が必要になります。

この原状回復は、生活をしている中で一般的に想定される範囲内の消耗なら大家側が負担しなければなりません。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に記載されている42の項目をしっかり確認して、原状回復費用はどちらが支払うべきなのかを見極めましょう。

明らかに貸借人の過失、故意による消耗があった場合はその会社や個人に請求できます。

その際の手間、費用、業者の手配、賃料の手続きなど、しなければならないことはたくさんあります。

とくに新年度前など退去者が多く出る時期には一つ一つの原状回復までチェックしていると手がまわらなくなってしまいますよね。翌年度の入居者にも影響が出てしまいます。

その社宅だけに通用するような特別なルールを作っておいて原状回復の際のトラブルを未然に防ぐなどの対策を考えておかなければなりません。

個人で契約を取ろうともなると、知らず知らずの内に反社会的勢力と接触してしまうリスクも高まります。

反社会的勢力と接触、契約してしまった場合は、後々こちら側が危ない目に遭ってしまうだけでなく反社会的勢力の巣窟となってしまったり、それに気づいた他の入居者が出て行ってしまい空室が増えたり…といったトラブルを引き起こしてしまいます。

意図せず反社会的勢力と契約を交わしてしまった場合は暴力団排除条項をもとに契約を解除できます。

ですが社宅代行会社を利用していれば、こちらが契約するのはその代行会社のみ。反社会的勢力と契約を交わしてしまうといった余計なリスクを負わずに社宅の運営を続けることができます。

社宅の件数が増えれば増えるほどこうしたリスクも比例して増えていきます。それを回避するための手段が、社宅代行会社による代行サポートなのです。

1.住宅関連企業の社宅代行会社活用事例

社内の担当者が100戸近い借り上げ社宅を管理していたものの「物件の質が低い」「貸主が破産した」などの問題が顕在化していました。

そこで社宅代行会社選びでは与信面で安心できる転貸方式を採用。敷金を設定しないサービスで、反社会的勢力と契約してしまうような懸念もなくなり、リスク回避に成功しています。

2.某企業の社宅代行会社活用事例

物件オーナーの破産によって敷金が償還できなくなったり、裁判手続きなどをしなければならなくなるなど問題を抱えていました。

そのため、社宅代行会社に業務を依頼。その後は敷金の問題もなく、事務手続きの手間も軽減されました。