借り上げ社宅と社有社宅の違い
社宅制度の保有形態による違い（社有社宅・借り上げ社宅）について解説しています。また、借り上げ社宅と社有社宅についてそれぞれ詳しく知りたい方は次のページをご覧ください
社宅には2つのタイプがある
一口に社宅と言っても、現在は保有形態の違いにより借り上げ社宅と社有社宅の2タイプがあります。
借り上げ社宅
借り上げ社宅は、民間の賃貸物件を会社が借りて従業員に貸し出す社宅です。自社では社宅という不動産は保有せず、オーナーは会社と無関係の個人家主や別会社になります。
メリットは、立地や間取りなどを自由に選べて維持管理の負担が少ない、家賃を経費計上できるので節税になるなど。デメリットは、長期契約を結んで途中解約すると違約金が発生する可能性があることです。
コスト削減なら断然借り上げ住宅がおすすめ
社宅にかけるコストを削減したいのなら借り上げ住宅を選ぶのが吉。
一から建設しなくて済むので初期費用を安く抑えられますし、自社で管理する必要もないので労力も抑えることができます。
また、社有社宅の場合、社員への家賃補助は住宅手当=給与扱いとなるため、そのぶん会社が負担する社会保険料の額が大きくなってしまいます。
一方、借り上げ住宅の場合は福利厚生費扱いとなるため、負担するのは家賃補助分のみでOK。
社宅に関わる諸費用を大幅に削減できるため、コストを重視するなら借り上げ住宅を選んだほうが得策です。
事務所移転の可能性があるなら借り上げ住宅を選ぶべし
元の社宅の近くに移転するのなら問題ありませんが、もし社宅から遠く離れた場所に本社や事務所を移動させることになった場合、社員の負担や交通費が大幅に増加してしまいます。
借り上げ住宅であれば、本社や事務所の移転に合わせて近場の物件を新たに探すことができるので、移転にともなう問題を解消することができます。
社有社宅
社有社宅とは、土地・建物を会社が保有している社宅のことです。会社にとっては資産の一つで、借り上げ社宅のように月額賃料は発生しませんが、固定資産税がかかります。
自社保有なので、社宅として使わずに賃貸住宅にして家賃収入を得るといったことも可能ですが、建物が老朽化すると管理費・修繕費が増え、稼働率が低下すると資産価値が下がってしまうというデメリットがあります。
良い土地を所有しているなら社有社宅もあり
さまざまなニーズに応えられる借り上げ社宅に比べると社有社宅はやや利点が少ないため、基本的には借り上げ社宅を選んだほうがメリットは大きいです。
ただ、立地の良い場所に空き地を持っているのであれば社有社宅を選択するのもひとつの方法です。
たとえば駅から徒歩数分内のところにあったり、セキュリティや施設内の設備が整っている物件であれば賃貸住宅としての魅力が大きく、不動産としての価値も見いだせるようになるからです。
また、更地のまま放っておくと高い固定資産税が課せられてしまうので、社有社宅を建設して資産とするのは節税対策にもつながるでしょう。
借り上げ社宅のメリット・デメリット
会社が不動産業者から賃貸物件を借り、それを社宅として提供するのが「借り上げ社宅」です。
この仕組みにはどのようなメリット・デメリットがあるのかを解説します。
メリット
借り上げ社宅のメリットとして一番に挙げられるのは「節税効果」。
借り上げではなく住宅手当を出している企業も多いようですが、住宅手当の場合社員給料が増えて、会社側が払う社会保険料の負担も増加します。
借り上げ社宅の場合、会社が借りた物件を社員に貸すことになるので、追加の負担がかかりません。決して金銭を直接授受している訳ではないからです。つまり、会社・社員の双方の負担が減らせるのが借り上げ社宅のメリットだと言えます。
実際に給料が増えた場合も同様に、借り上げ社宅には社員・会社の両方にメリットが。
給料の増加は従業員にとっては単純に嬉しいことでしょう。しかし、一方で税負担の増加も招いてしまいます。さらには住宅手当という実質的な「給料アップ」で、ともすれば増えた給料以上の税負担が待っている…といったケースも十分に考えられます。借り上げ住宅であればそのような心配も無用なのです。
また、借り上げ社宅の場合、社宅に使ってる建物が古くなった場合には、新しい社宅を借りればよいだけで済みます。
自社保有の物件を社宅にすると、社宅が古くなれば修繕費用が掛かります。場合によっては高額な修繕費用がかかるケースもあるでしょう。借り上げ社宅の場合、あくまでも「借りているだけ」なので、古くなってきたと思ったら、次の契約では新しい物件を借りれば済みます。
デメリット
借り上げ社宅のデメリットが生じるのは従業員が辞めた時です。
従業員でいてくれるのであれば何ら問題ないのですが、退職した場合、住まわせ続けることはできませんので、すぐにでも退去してもらわなければなりません。その際、急遽契約終了となって違約金を支払わなければならないケースもあります。
また、仮上げ契約は長期での契約が一般的なので、途中で契約の必要無くなった場合には、違約金を支払うか、あるいは誰も住んでいないのに家賃を支払い続けることにもなりかねません。
社有社宅のメリット・デメリット
不動産業者から会社として借りる借り上げ社宅に対し、自社で保有するのが社有社宅です。
そこにどのようなメリット、デメリットがあるのかもチェックしてみました。
メリット
自社保有のメリットは、賃料が発生しないことです。
借り上げ社宅の場合、借りている以上は賃料が発生しますが、自社保有であれば発生しません。また、賃貸業者に対して敷金や礼金を支払う必要もないのです。
また、借り上げ社宅のデメリットでお伝えした、急に社員が辞めて違約金を支払わなければならないシチュエーションも、自社保有ならありえません。
もしも自社保有の社宅に住んでいる社員が退職して寮を去って行ったとしても、違約金は当然なし。急に社員が入寮することになっても、空室さあればすぐにでも入居可能です。
借り上げの場合にタイミングによっては「すぐに入居」が難しいのと比較すると、自社保有のメリットが大きいことが分かるのではないでしょうか。
デメリット
自社保有のデメリットは「経費」です。
管理費や修繕費はもちろん自らで支払うことになりますし、所有している以上、固定資産税がかかります。
社宅の規模・資産価値が高ければ高いほど、固定資産税も高くなるのです。
また、既に持っているのであれば話は別ですが、これから寮となる建物を購入するか、あるいは土地を購入して寮を建築するとなれば、土地の取得金額、寮の建設費用という初期費用が掛かります。
これらの初期費用や固定資産税等を考えると、自社保有よりも敷金や礼金を支払ったとしても、借り上げの方がコストが安いケースもあるのを覚えておきましょう。
それぞれの管理労力とコスト
社宅の立地と間取り
社有社宅の場合、すでに社宅が存在しているため、立地にしても間取りにしても選択する余地は存在しません。
もちろん新たに建設する場合、ある程度社員の意見を反映させるということはできますが、将来的に変化する状況やニーズに合わせるのは不可能と言えます。
一方、借り上げ住宅の場合は社員の要望や状況の変化に対して柔軟に対応することが可能。
もし本社や事務所が移転した場合、社宅も近場に「移転」することができるので社員の負担や交通費の増額を抑えることができます。
初期投資
社宅の規模にもよりますが、一から建設するとなると莫大な費用がかかります。
実際の費用は社宅の構造にもよりますが、木造アパートの坪単価は平均50万円前後ですので、仮に50坪の土地に建坪率80%の2階建て社宅を建てる場合、50坪×80%×2階×50万円=4000万円の建設費がかかることになります。
そのぶん月額賃料は発生しませんが、数千万円の費用のもとを取るにはかなりの年月を要します。
一方、借り上げ住宅ならすでに存在する物件を借りるだけですので土地購入費や建設費は必要ありません。
社宅として借り上げるための月額賃料を支払うだけで済むので初期投資は比較的低額で済みます。
参考：イエウールHP（https://ieul.jp/column/articles/386/）
節税
社有社宅の場合、土地も建物も自社で所有することになるため、毎年固定資産税が発生します。
また、社員への家賃補助は住宅手当扱いとなり、そのぶん給与が増えるので社会保険料も上乗せされることになります。
一方、借り上げ住宅の場合、所有者はあくまで賃貸物件のオーナーですので、固定資産税を支払う義務はなし。
賃料も社会保険料とは関係ない福利厚生費として形状できるため、節税対策となります。
物件探し
社有社宅にしろ借り上げ社宅にしろ物件探しは行わなくてはなりませんが、社有社宅の場合は初回のみで、その後は同じ手間をかける必要はありません。
一方、借り上げ住宅は社員の要望や状況の変化に合わせて社宅を変更する場合、その都度適切な物件を探す必要があります。
社宅の場合、本社や事務所の近くであることは必須条件ですし、入居する社員の家族構成なども考慮して物件を選ばなくてはいけないため、適切な物件を探すのにはかなりの労力と手間を要します。
月額賃料
社有社宅の場合、土地・建物ともに自社が保有しているので、当然ながら月額賃料は発生しません。
一方、借り上げ社宅は建設費がかからないかわりに、物件を所有しているオーナーに対して毎月一定額の賃料を払う必要があります。
賃料は物件の規模や立地、設備などによって異なるため、予算との兼ね合いを考慮して物件を選ばなければなりません。
維持管理費・修繕費
社有社宅は自社所有の物件なので、社宅を管理するにあたって発生する維持費はすべて自社負担となります。
ここでいう維持管理費とは共用部分の清掃やエレベーターの保守点検といったメンテナンス関連の費用のことです。
それとは別に、建物が破損したり、老朽化によって傷んできたりした場合に関しても自社で修繕する必要があります。
こうした費用は経費として計上することが可能ですが、大規模修繕などはかなりの費用がかかるため、企業にとって痛い出費となります。
一方、借り上げ社宅の管理・修繕は基本的に物件のオーナーが行います。
契約の内容によっては維持管理費や修繕費をいくらか負担しなければならない場合もありますが、社有社宅に比べれば大きな負担にはならないでしょう。
資産価値
社有社宅は土地・建物ともに自社保有なので、社宅そのものが会社の資産とみなされます。
そのため、活用方法は自社に一任されており、場合によっては社宅を民間企業などに売りに出すこともできますし、あるいは賃貸物件として入居社を募り、家賃利益を上げることも可能です。
一方、借り上げ社宅はあくまで物件オーナーが所有しているものなので、たとえ一棟丸ごと借り上げていても会社の資産とはみなされません。
また、規定により借り上げた物件を社宅目的以外に使うこともできませんので、二次的な利用も不可能になります。
老朽化
社有社宅は自社保有の資産なので、老朽化にともなうメンテナンス費やリフォーム費、修繕費はすべて自社でまかなうことになります。
小規模な修理・メンテナンスであればそれほど費用はかかりませんが、屋根や外壁をリフォームしたり、基礎工事をともなう大規模修繕の場合はかなりの出費となります。
こうした費用は社有社宅を保有している間は継続的にかかってくるものですし、年数が経てば経つほど費用がかさむのが難点です。
一方、借り上げ住宅なら「建物が古くなってきたな」と思ったら契約年数の終了とともに解約し、別の新築物件に移転することも可能。
特定の物件に縛られることがないので建物の老朽化を気にする必要はありません。
退去、途中解約
社有社宅の場合、第三者と契約を交わしているわけではないので退去や途中解約にともなう違約金などは発生しません。
ただ、社員の転勤や退職にともなう退去が発生した場合、社宅そのものの稼働率が低下してしまいます。
社員が一部負担していた家賃もすべて自社が負担しなければいけなくなり、経費がかさむことになります。
空室を賃貸物件として社外の第三者に貸し出すという方法もありますが、社員以外の人間に貸し出すには新たな問題も生じるため、簡単なことではないでしょう。
一方、借り上げ住宅の場合は一般的に契約年数が決まっているため、途中解約した場合は違約金が発生する可能性があります。
退去の場合も空室分の家賃は自社で負担しなければならないため注意が必要です。
