借り上げ社宅
社宅制度で主流となっている借り上げ社宅の概要とメリット・デメリットについて解説しています。
そもそも借り上げ社宅って何？
借り上げ社宅とは、民間のアパート・マンションなどを会社名義で借りて、それを従業員に貸し出すタイプの社宅のことです。建物一棟をまるごと借り上げる場合もあれば、部分的に借りるケースもあります。
端的に言ってしまうと、会社が借りた賃貸物件を従業員に又貸しするということになります。一般的に賃貸物件の又貸しは禁じられていますが、最初から社宅として利用することを前提に契約する場合であれば、法律的にも問題はありません。
物件オーナーにしてみれば、契約先が法人になるため入居者審査も楽になり、家賃滞納リスクも個人と比べて低くなるというメリットがあります。
一方、入居者である従業員にとっては、社宅として周辺の家賃相場より、安く部屋を借りることができるので、経済的負担が軽くなります。
現在、社宅制度を導入する会社では、土地も建物も会社が保有する社有社宅より借り上げ社宅が主流となっているのですが、それは様々なメリットがあるからです。
借り上げ住宅のメリット・デメリット
借り上げ社宅の導入は、会社にとって多くのメリットがありますが、デメリットが全く無いわけではありません。そこでメリットとデメリットを整理してみましょう。
メリット
- 初期投資が低額で済む
- 借り換えが楽なので老朽化を心配することがない
- 立地や間取りなど選択の幅が広い
- 建物の維持管理を自社で対応する必要がない
- 家賃は福利厚生費として計上できるので節税になる
デメリット
- 長期契約の場合、途中解約をすると違約金が発生する
- 法人契約を受け付けていないアパート・マンションがある
- 社宅管理規定を厳密に作成しないとトラブルの元になる
以上のように、借り上げ社宅は致命的なデメリットは少なく、メリットの方が多いと言えます。
会社にとっては、給与扱いになる住宅手当に比べて、経費として計上できる点は大きいメリットですし、従業員にとっても所得税や社会保険料増加にならないというメリットがあります。
また、社宅代行サービスを利用すれば物件探しから契約、解約手続きまですべて任せることができるので、社宅に関わる業務負担を大幅に軽減することができます。
借り上げ社宅と自社寮を比較した際のメリット・デメリット
借り上げの社宅と自社寮のメリット・デメリットについて
社員の住まいとして借り上げ住宅を紹介するときに考える必要があるのが、社員寮を資産として所持しているケースや低価格で自社の社員に貸すというケースです。そこでここでは借り上げ社宅と言う選択と自社寮と言う選択とを比較した際のメリットやデメリットについてご紹介します。
①自社寮のケース
自社寮のメリットは賃貸物件としてその物件自体の賃貸運用が可能であり、稼働率が高ければ高い資産価値が生まれます。個人として考えた場合は副業みたいなものです。会社にとっては自社寮を通して賃貸金として副収入を得ることが可能で、その物件自体の価値が仮に向上すれば会社として資産が増えることになります。
しかし一方で自社寮を福利厚生として使用するとデメリットとしては、設備・消耗品等のメンテナンスに伴う維持管理費が必要になること、老朽化に従って稼働率が低下して賃貸収入の減少すること、管理人にかかる費用である人件費や定期的に固定資産税などの税がかかるなどが考えられます。
②借り上げ社宅のケース
借り上げ社宅で検討する場合のメリットは、税金上の控除が挙げられます。初期投資が低額で済むことや家賃は福利厚生費として計上できるので節税対策になります。その他にも立地や間取りなどの選択をする場合の自由度が高い、維持管理・老朽化に必ず対応する必要がないことが考えられます。
もちろんデメリットがないわけではありません。長期間借り上げをすると、通常契約年数が決まっており、空家賃の発生や解約に対しての高額な違約金発生リスクが起こることがあります。ただしこの場合も自社寮と比較しても維持管理費用や老朽化に伴う費用・人件費などの問題は回避できます。
借り上げ社宅の場合は解約リスクなどに関しては不動産管理会社によって異なりますので確認しておきましょう。
住宅補助における借り上げ社宅の位置づけとは
それではここでは詳しくメリット・デメリットを解説していきます。借り上げ住宅の定義は一般賃貸を不動産業者から借り、借りた物件を自社の社員に貸すということです。前段でも税法上のメリットを挙げましたが、これを具体的に考えてみましょう。
まず、これを検討する前に少しだけ会社の住宅手当について考えてみます。住宅手当とは社員に対して、福利厚生として住居費用の一部を負担することです。税金から考えると会社にも社員にも相互にメリットはありません。それは住宅手当とした場合に給与として計算されるからです。社員には給与が増えますが、給与扱いなので税金が増えます。そして会社も社員に住宅手当を支給した場合に会社の社会保険料が増えるので税法上は誰も得をしません。
ところが借り上げ社宅を選択したケースでは状況が大きく変わります。まず、借り上げ社宅という形式で一般賃貸を借り、その物件を自社の社員に貸し出します。そして、一定の金額を社員から家賃として徴収します。家賃として徴収すると相場の家賃と徴収する家賃の差額が「補助額」と見なされて、住宅手当のような効果を得ることができます。
また、実際にお金を支給している訳ではないので会社と社員双方に追加の税負担がありません。具体的には賃貸が15万のアパートを会社が不動産業者から借りた場合を想定してみます。この時社員から5万円の家賃を徴収すれば、実質的に会社は10万円の補助金が会社から社員に支払われたと見なされます。そしてこの差額分は給与扱いになりません。この方法なら社員の税金や会社の社会保険料負担額はそのままなのでメリットがあります。
借り上げ社宅と社宅代行サービスで節税しよう
借り上げ社宅の魅力は、初期費用を抑えて社宅を用意できる点です。
また、自社寮と比べても建物の老朽化に伴うメンテナンスコストを負担しなくても良い、不動産を所有しないため固定資産税がかからないといったメリットがあります。
家賃補助と違い、従業員の給与を増やして税金や社会保険料の負担を高めてしまうこともありません。
必要な費用を経費として処理できるため、従業員の手取りを確保しつつ会社として節税できるでしょう。
一方で、長期契約で途中解約をすると違約金がかかったり、そもそも法人契約を受け付けていない物件があったり、事前に社宅管理規定を作成していないとトラブルになったりするなどのデメリットがあるのも事実です。
ただ、借り上げ社宅のデメリットは、社宅代行サービスを利用して業務の大部分を委託してしまえばその多くを解消できます。
社宅代行サービスを使うことによって、適切な物件探しから社宅管理規定の原案づくり、日々の管理業務までを任せることができるからです。
借り上げ社宅の解約リスクは不動産管理業者によって異なります。
自社に合った社宅代行サービスを選べば、余計な業務やリスクを抱えてしまう心配はありません。
社宅の用意から管理まで、まとめて委託できる社宅代行会社5社を比較しているので、ぜひ参考にしてください。