社宅にかかる消費税は課税？非課税？
社宅の貸付に消費税は発生するのでしょうか？消費税法で非課税取引の対象となっているため、基本的には消費税はかかりません。
なぜなら、社宅制度で「企業が賃貸物件を借り上げた上で従業員に貸し出す」と決まっているため、住宅の貸付けは社会政策的な配慮によって非課税取引となっているからです。
では、社宅で消費税が非課税・課税となる費用とは？ 住宅手当を支給している場合はどうなるのでしょう。
社宅で非課税になる費用
借上げ料（住居取得費）
企業が不動産会社と社宅の賃貸契約を結び従業員に貸し出す場合は、「住宅家賃」となるため、借上げ料は非課税になります。なぜなら、借上料は課税仕入れとはならず、仕入税額控除の対象外だからです。
企業が建物を購入するための住居取得費は、消費税の課税対象ですが、従業員から使用料を徴収する場合「居住用賃貸建物」になるので、仕入税額控除の対象にはなりません。対象となるのは、住居を取得して従業員に無償で貸し付ける場合です。
従業員からの賃料
消費税法により社宅の賃料は非課税取引の対象となります。企業が不動産会社などから賃貸物件を借り上げて、従業員に貸し出す住居の場合賃料は住宅家賃になるので、非課税です。企業が社宅の賃料を従業員から徴収し、給与からの天引きする場合も消費税はかかりません。
敷金・礼金
敷金は非課税です。礼金も、社宅の場合は非課税となります。ただし、賃貸物件の利用用途が事業用の場合は礼金が課税対象であり、住居用として賃貸契約を結ぶときは非課税になります。
共益費・管理費
共益費・管理費は、家賃と同じ扱いになり、消費税は課されません。共益費・管理費は、借主が共同で利用する設備や、施設の運営・維持に関する費用であり、両者に明らかな違いはありません。
廊下・エレベーター・階段などの電気代や、浄化槽の保守点検などの費用は共益費・管理費から支払われます。
共益費は、社宅の共用部分の規模や設備内容により維持管理コストは異なり、大型マンションや団地を扱う企業は、借りた分だけ設備維持にかかるコストも高くなります。
社宅で課税になる費用
そのほかの管理費（上記の管理費以外に発生する費用、清掃・修繕など）
清掃や修繕、入居者募集の宣伝などの管理に関係する費用は、消費税の課税対象になります。自然災害で社宅の共有部分が損傷した際にかかる修繕費は、社宅の管理に必要な費用に該当し、消費税が課されます。
社宅入居者募集の宣伝活動において、ポスターやチラシを作成する場合も消費税の課税対象となります。
清掃や修繕費は共益費・管理費からの支出であれば、非課税になります。企業が保有している社宅の場合は、社内の規約で定めておくと、修繕費用を共益費・管理費として処理することができます。
駐車場費
駐車場費が非課税対象扱いになるのは集合住宅に駐車場が付設していて、家賃と別に駐車場使用料を徴収していない場合であり、それ以外は課税対象です。
集合住宅に駐車場が付設しているとは、自動車保有の有無にかかわらず1戸あたり1台分以上の駐車スペースが割り当てられていることを言います。家賃と別に駐車場使用料等を徴収していないのは、駐車場代が家賃や共益費に含まれているためです。空き地を駐車場として借りる場合も非課税となります。
水道光熱費
水道光熱費は生活費に当たるため、課税対象です。ただし、浴室やトイレ、キッチンが共用の社宅の場合は、非課税となることもあります。従業員ごとの利用額を計算するのは難しいため、一般的な使用料に収まる範囲で企業が一律負担すると非課税になります。水道光熱費を福利厚生費として処理し、経費として計上することはできます。
仲介手数料
企業が不動産と契約して運営している場合、仲介手数料に消費税が課されます。なぜなら、消費税法により、仲介手数料は、「不動産会社が提供するサービスへの対価」であるためです。
企業が、仲介手数料にかかる消費税を削減したいときは、仲介手数料自体を0円にする必要があります。仲介手数料を0円にするには、社宅以外での取引の提案や継続的な取引の確約などの準備をしておきましょう。
住宅手当を支給している場合
では、社宅ではなく住居手当として支給している場合はどうなるのでしょう。住宅手当は給与所得となるため、原則所得税や住民税の課税対象になります。住宅手当として支給している場合は、家賃ではなく従業員の給料の一部として支払いをしているため「給料手当」で処理されます。消費税法において給与支払いは課税対象外取引に該当するため非課税になります。
項目ごとに課税・非課税の対象なのかが変わる
社宅で消費税が非課税となる費用は、借上げ料（住居取得費）や従業員からの賃料、敷金・礼金、共益費・管理費です。課税となる費用は管理に関する費用や駐車場費、水道光熱費、仲介手数料になります。
社宅ではなく住居手当として支給している場合は、消費税法により給与支払いは課税対象外取引となるため非課税です。
下記のページでは社宅家賃の仕分けを詳しく解説しているので、代行会社を探している人事総務担当者の方は参考にしてください。
